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“如果真的能降的话，真是再好不过了。”存量房贷利率能否下调，在近期持续受到购房者的关注，任琳(化名)和众多买房人一样，打听交流着能减轻一些房贷负担的可能。
7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹澜在国务院新闻办发布会上表示：“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”
呼声颇高的降低存量房贷利率，要开始调整了？
资料图：航拍一处新建住宅。 中新社记者 吕明 摄
买房人：希望存量房贷利率能降低
据任琳所言，自己属于标准的“高位站岗”群体。她在2018年的高点买了房，目前房贷利率几经降息还是6.1%，总共将近140万的房贷本金，还了快6年的，还剩120多万的本金没有还。
“因为是等额本息的还款方式，算下来，我每个月还8000多元的房贷，只有1000多元是还的本金。心理上难免越想越难受，而且还款压力确实比较大。”任琳表示，作为普通的上班族，自己不敢做经营贷，也没法“商转公”，唯一的办法就是不断提前还贷，有钱了就还。
任琳也认识了诸多和她有相似经历的买房人。“有的中介说可以给做过桥，算下来一共能省几十万的利息，但大部分人都不敢冒险；还有的朋友会接到房贷转换的电话，转到一些比较小的商业银行，每个月也能少还几百块钱，但总觉得不靠谱。”
总的来看，提前还贷似乎是最现实的选择。从去年便兴起的“提前还贷潮”也受到了央行的关注。邹澜也在发布会上直言，提前还贷现象增加与存量房贷利率处于较高水平相关。
邹澜介绍，今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，对住房销售支持力度明显加大。上半年新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，比上年同期低107个基点，亦是有统计以来最低水平。
但在近年房贷利率调降前，过往发放的存量房贷利率则处于较高水平。中证鹏元根据同花顺iFinD数据整理，2018-2021年，全国个人住房贷款加权平均利率均高于5.4%，最高达到5.7%，与当前的新增房贷利率水平存在着较大利差。
呼吁存量房贷利率下调的，也大多是集中于这几年的购房者。随着5年期以上LPR的多次下降，以及金融管理部门罕见作出“直接”的表态，对于存量房贷款利率调整的讨论再度热烈起来。
银行客服：暂未接到正式下调通知
17日，中新财经记者咨询工商银行、建设银行、农业银行、招商银行、汇丰银行等多家银行的客服人员或营业网点贷款经理，得到的回复均大同小异：暂没有接到正式通知，将积极做好沟通对接，如果有正式方案将第一时间跟进并贯彻落实。
银行客服回复截图。
“我们也问了自己的客户经理，都说是没有接到通知、等通知。只有个别在商业银行贷款的朋友听说，针对提前还款的客户，可能未来会先有一些协商空间。”任琳表示。
在此之前，降低存量房贷利率是有先例的。2008年10月，央行曾发布《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。
“当年的下限是从0.85倍调整到0.7倍，中小银行很快推出了利率优惠和‘按转揭’业务，基准利率调整完在4%左右，国有银行也开始跟进抢夺存量客户。”某国有银行从业人员宁先生对记者回忆道，当时的方式是银行联系客户到网点重新签协议、签合同，除了需要检查一下拖欠款记录，大部分都是一路绿灯的。
宁先生还提到，2015-2016年左右，也出现了一波存量贷款的“打折”，大概在8折左右，不同银行间也产生了竞争，很多利率做到了4%以下。
“但当时的存量和目前的存量比，根本不是一个级别的。而且房贷作为优质资产，很多也被打包做成金融产品了。从银行的角度看，当前存量房贷利率降低的操作动力更小、难度更大。”宁先生透露，提前还贷和降低存量贷款利率对银行来说都是巨大压力，目前银行也在讨论相关方案，最终结果大概率是按照各自情况制定规则，而不是一个“一刀切”的数字。
资料图：银行工作人员清点货币。中新社记者 张云 摄
专家：存量房贷利率调整可有两种做法
事实上，此前业内对存量房贷利率下调的讨论由来已久，因此央行此番表态，在业内人士看来也属“意料之中”。
中金公司认为，尽管存量按揭利率下调对银行盈利可能造成影响，但提前还贷减少有利于降低银行流动性风险、稳定银行资产负债表；存量按揭利率调整也体现出政策明确的稳增长导向，考虑到对宏观经济和消费的刺激作用，存量按揭利率下调对银行负面影响有限。
在招联首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼看来，降存量房贷利率对银行特别是大行而言，是当下痛苦但长远有利的选择。存量房贷利率调整可有两种做法——直接降(变更合同条款)、间接降(贷款以新换旧)。贷款置换原则上应限于本行，不应鼓励跨行“转按揭”。
他同时建议，各家银行总行要出台具体方案，明确直接降、间接降的条件、标准、流程；可以在降低存量房贷利率的同时，约定一定期限内借款人不得提前还款。
不过，若商业银行与借款人自主协商变更合同约定或者是新发放贷款置换原来的存量贷款得以实现，则要回归到严肃的法律问题，央行也强调了“市场化、法制化”的前提。
“从银行角度看，修改合同条款主要是利率条款，下调利率会导致利息损失，双方协商变更了条款，属于银行自愿减少利息，如何平衡房贷利率下调与银行所受影响之间的关系是个难点，需要在条款上进行设计。同时，贷款利率的下调也会影响到存款利率。”北京德和衡律师事务所律师庞珊珊对媒体表示。
她提醒，存量房贷合同条款变更，主要变更的是利率条款，从个人角度，应注意除了利率条款，其他条款不做变更；从银行角度，应注意利率的衔接问题、贷款利息的计算问题，以及是否可以约定提前还贷违约金的问题。
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